У 2026 році власникам нерухомості на Коста-Брава важливо розрізняти довгострокову оренду для постійного проживання, тимчасову оренду й туристичне розміщення. Податкові резиденти Іспанії можуть враховувати підтверджені витрати та, за дотримання вимог, зменшувати позитивний чистий дохід від оренди постійного житла на 50–90% для цілей прибуткового податку. Це не повернення відповідної частки отриманої орендної плати.
Які закони регулюють оренду у 2026 році?
Основою є іспанський Закон про міську оренду. Закон 12/2023 запровадив обмеження орендної плати в офіційно визначених напружених житлових зонах та податкові стимули. Каталонський Закон 11/2025, чинний із січня 2026 року, посилив правила тимчасової оренди та здавання кімнат. У жовтні ухвалено державний Королівський декрет-закон 29/2026 щодо підтвердження тимчасовості проживання й гарантій орендарів. Перед укладенням договору перевірте актуальну редакцію та парламентський статус декрету-закону.
Чи можна здавати квартиру на кілька місяців?
Так, якщо існує реальна, документально підтверджена тимчасова потреба орендаря. Назва договору не дозволяє обходити захист постійного житла. Необґрунтовано тривалі або послідовні договори можуть бути перекваліфіковані. Зберігайте докази причини та строків перебування.
Чи обмежена вартість оренди окремих кімнат?
У визначених напружених житлових зонах Каталонії загальна плата за одночасно здані кімнати не може перевищувати законний максимум для всієї квартири. Також потрібно дотримуватися місткості, зазначеної у сертифікаті придатності житла до проживання. Перевіряйте статус муніципалітету, попередню плату й відповідний індекс. Для нерухомості у Льорет-де-Мар вирішальними є документи конкретного об'єкта.
Які витрати власник може відняти від доходу?
За правилами IRPF — прибуткового податку фізичних осіб, які є податковими резидентами Іспанії, — за певних умов враховують відсотки за іпотекою, ремонт і утримання, страхування, внески спільноти власників, управління орендою, комунальні послуги за рахунок власника, IBI (муніципальний податок на нерухомість), окремі збори та податкову амортизацію будівлі й меблів. Амортизація розподіляє вартість майна між роками. Поліпшення зазвичай не списують відразу як звичайний ремонт. Для відсотків і ремонтів діють окремі обмеження. Витрати слід документувати й розподіляти за часом та площею оренди.
Коли застосовують зменшення доходу на 50%, 60%, 70% або 90%?
Для відповідних вимогам договорів оренди постійного житла, укладених до 26 травня 2023 року, зазвичай зберігається зменшення на 60%. Для пізніших договорів загальне правило — 50%. Зменшення на 60% можливе після визначеної законом реконструкції, завершеної протягом двох років до договору. На 70% — у передбачених випадках, зокрема при першій здачі житла орендарям 18–35 років у напруженій зоні або через визначені соціальні програми. На 90% — якщо той самий власник укладає новий договір у напруженій зоні та знижує початкову орендну плату більш ніж на 5% порівняно з попередньою проіндексованою платою. Для кожного рівня є окремі вимоги. Туристична оренда не підпадає під ці зменшення.
Скільки можна заощадити при оренді за 1 000 євро на місяць?
Якщо річний дохід становить 12 000 €, а допустимі витрати — 4 000 €, чистий дохід дорівнює 8 000 €. Після зменшення на 50%, 60%, 70% або 90% оподатковувана частина становитиме відповідно 4 000 €, 3 200 €, 2 400 € або 800 €. За суто умовної граничної ставки 30% податок із цих сум становив би 1 200 €, 960 €, 720 € або 240 € замість 2 400 € без зменшення. Фактичний податок залежить від усієї декларації.
Що робити власнику, який не є податковим резидентом Іспанії?
Для нерезидентів діє окремий податок IRNR. Резиденти відповідних держав ЄС або окремих країн Європейського економічного простору з належним обміном податковою інформацією можуть враховувати безпосередньо пов'язані з доходом підтверджені витрати. Загальні орієнтири ставок — 19% для тих, хто відповідає умовам, і 24% для інших, з урахуванням законодавства та міжнародних угод. Зменшення IRPF на 50–90% не можна автоматично переносити на IRNR. Перевірте також угоду про уникнення подвійного оподаткування.
Чим відрізняється туристична оренда?
Потрібно перевірити містобудівні обмеження, реєстрацію та дозвіл на туристичне розміщення. Туристична ліцензія — це передбачений законом дозвіл або реєстрація для такого використання; право власності не гарантує її отримання. Готельні послуги можуть змінити оподаткування. Пільги для постійного житла не застосовуються до туристичної оренди. Розглядаючи Тосса-де-Мар чи Бланес, перевіряйте статус кожного об'єкта.
Чи можна повернути переплачений податок за минулі роки?
Якщо у декларації пропущено дозволені витрати або допущено помилку, іноді можна подати виправлення в межах строку давності, зазвичай чотирьох років. Повернення коштів не гарантоване. Зберігайте договори, рахунки, банківські документи та розрахунки амортизації. Поворотна застава орендаря зазвичай не є доходом власника.
AllCostaBrava допоможе оцінити орендний потенціал вашої нерухомості на Коста-Брава та узгодити стратегію з профільним податковим консультантом.
Поширені запитання
Податкова поверне мені 90% орендної плати?
Ні. Це можливе зменшення оподатковуваного чистого доходу, а не повернення орендних платежів.
Чи можна відняти IBI та страхування?
Зазвичай так, якщо витрати стосуються орендованого об'єкта й підтверджені документами.
Чи діє зменшення 50% для туристичної оренди?
Ні, воно призначене для договорів оренди постійного житла, що відповідають умовам.
Чи можна виправити декларацію за минулий рік?
Можливо, якщо була помилка та строк давності ще не минув.
