В 2026 году владельцам недвижимости на Коста-Брава необходимо различать долгосрочную аренду для постоянного проживания, временную аренду и туристическое размещение. Налоговые резиденты Испании вправе учитывать подтверждённые расходы и при соблюдении условий уменьшать положительный чистый доход от долгосрочной жилой аренды на 50–90% для расчёта подоходного налога. Это не означает, что государство возвращает 50–90% полученной арендной платы.
Какие законы об аренде изменились в 2026 году?
Основу регулирования составляет испанский Закон о городской аренде (LAU). Закон 12/2023 установил ограничения стоимости аренды в официально признанных напряжённых жилищных зонах и налоговые стимулы. Каталонский Закон 11/2025, действующий с января 2026 года, усилил правила временной аренды и сдачи комнат. В октябре появился государственный Королевский декрет-закон 29/2026, регулирующий подтверждение временного характера проживания, аренду комнат и защиту арендаторов. Перед подписанием договора важно проверить действующую редакцию и парламентский статус декрета-закона.
Можно ли сдавать квартиру на несколько месяцев?
Да, если у арендатора есть реальная и документально подтверждаемая временная причина проживания. Название «временный договор» само по себе не позволяет обойти гарантии обычной жилой аренды. Необоснованно длительные или последовательные договоры могут быть переквалифицированы в аренду постоянного жилья. Сохраняйте документы о причине и сроках пребывания.
Есть ли ограничение цены аренды комнат?
В официально признанных зонах напряжённого рынка Каталония ограничивает совокупную плату за одновременно сдаваемые комнаты максимальной законной арендой всей квартиры. Также необходимо соблюдать допустимое количество жильцов по сертификату пригодности жилья для проживания (cédula de habitabilidad). Перед установлением цены проверяют статус муниципалитета, прежнюю аренду и применимый индекс. Например, для объектов в Льорет-де-Мар важно изучить документы конкретной квартиры, а не только объявления соседей.
Какие расходы собственник может вычесть из дохода?
В системе IRPF — подоходного налога физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Испании, — при соблюдении условий учитываются проценты по ипотеке, ремонт и содержание жилья, страхование, коммунальные платежи за счёт владельца, расходы сообщества собственников, управление арендой, IBI (ежегодный муниципальный налог на недвижимость), отдельные сборы и налоговая амортизация здания и мебели. Амортизация — расчётный расход, распределяющий стоимость имущества по годам. Капитальные улучшения обычно нельзя сразу списать как обычный ремонт. Для процентов и ремонта существуют специальные ограничения. Расходы подтверждают счетами и распределяют по периоду и площади сдачи.
Когда применяются налоговые уменьшения 50%, 60%, 70% и 90%?
Для соответствующих требованиям договоров аренды постоянного жилья, заключённых до 26 мая 2023 года, обычно сохраняется уменьшение чистого дохода на 60%. Для договоров начиная с этой даты стандартная величина — 50%. Уменьшение на 60% возможно после определённой законом реконструкции, завершённой в течение двух лет до подписания. На 70% — в специальных случаях, например при первой сдаче жилья молодым арендаторам 18–35 лет в напряжённой зоне или через предусмотренные социальные программы. На 90% — если тот же собственник заключает новый договор в напряжённой зоне и снижает начальную аренду более чем на 5% по сравнению с предыдущей индексированной платой. Каждая льгота имеет отдельные условия. К туристической аренде эти уменьшения не применяются.
Сколько можно сэкономить при аренде за 1 000 евро в месяц?
Предположим, за год получено 12 000 €, а подтверждённые допустимые расходы составили 4 000 €. Чистый доход равен 8 000 €. При уменьшении на 50% налогооблагаемая часть составит 4 000 €, на 60% — 3 200 €, на 70% — 2 400 €, на 90% — 800 €. Если исключительно для примера принять предельную ставку 30%, налог с этих сумм составил бы соответственно 1 200 €, 960 €, 720 € или 240 € вместо 2 400 € без уменьшения. Фактический результат зависит от всей декларации, а не только от аренды.
Что делать, если собственник — налоговый нерезидент Испании?
Для нерезидентов применяется отдельный налог IRNR. Резиденты подходящих стран ЕС или некоторых стран Европейской экономической зоны с эффективным обменом налоговой информацией могут учитывать документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с доходом. Общие ориентиры ставок — 19% для соответствующих требованиям резидентов и 24% для остальных, с учётом законодательства и соглашений. Льготы IRPF в размере 50–90% автоматически на IRNR не распространяются. Необходимо проверить соглашение об избежании двойного налогообложения и обязательства в стране проживания.
Отличается ли налогообложение туристической аренды?
Да. Нужно проверить градостроительные ограничения, регистрацию и разрешение на туристическое размещение. Туристическая лицензия — предусмотренное законом разрешение или регистрация для такого использования; наличие квартиры не гарантирует права сдавать её туристам. При оказании гостиничных услуг налоговый режим может меняться. Льготы долгосрочной жилой аренды не применяются к туристической. При выборе недвижимости в Тосса-де-Мар или Бланесе юридический статус объекта следует проверять до покупки.
Можно ли вернуть переплаченный налог за предыдущие годы?
Если собственник не учёл допустимые расходы или ошибся в декларации, иногда можно подать исправление в пределах срока давности — как правило, четырёх лет. Возврат не гарантирован: налоговая проверяет основания и расчёт. Храните договоры, счета, банковские выписки и расчёты амортизации. Возвращаемый залог арендатора обычно не считается доходом.
AllCostaBrava поможет оценить потенциал сдачи недвижимости на Коста-Брава и подобрать подходящую стратегию совместно с профильным налоговым консультантом.
Частые вопросы
Налоговая вернёт мне 90% арендной платы?
Нет. Речь об уменьшении налогооблагаемого чистого дохода, а не о возврате аренды.
Можно ли списать IBI и страховку?
Обычно да, если расходы относятся к сдаваемому объекту и документально подтверждены.
Действует ли льгота 50% для туристической аренды?
Нет, она предусмотрена для отвечающей условиям аренды постоянного жилья.
Можно ли исправить декларацию за прошлый год?
Возможно, если допущена ошибка и срок давности ещё не истёк.
