Wer 2026 eine Immobilie an der Costa Brava vermietet, muss zwischen dauerhaftem Wohnen, befristeter Vermietung und Ferienunterkünften unterscheiden. In Spanien steuerlich ansässige Eigentümer können zulässige Kosten absetzen und bei bestimmten Mietverträgen über den Hauptwohnsitz des Mieters eine Kürzung des positiven Netto-Mietertrags um 50 bis 90 % beanspruchen. Das bedeutet keine Auszahlung dieses Prozentsatzes der Mieteinnahmen.
Welche Mietgesetze gelten 2026?
Das spanische Gesetz über städtische Mietverhältnisse bildet die Grundlage für Wohnraummietverträge. Das Wohnungsgesetz 12/2023 regelt unter anderem Mietpreisgrenzen in ausgewiesenen angespannten Gebieten und steuerliche Anreize. Das katalanische Gesetz 11/2025 gilt seit Januar 2026 und verschärft Vorgaben für Zeit- und Zimmervermietung. Im Oktober folgte das staatliche Königliche Gesetzesdekret 29/2026 mit Regeln zur Begründung befristeter Mietverhältnisse und zum Mieterschutz. Vor Vertragsabschluss sollten geltende Fassung und parlamentarischer Status des Dekrets geprüft werden.
Darf ich meine Wohnung weiterhin befristet vermieten?
Ja, wenn ein tatsächlicher, nachweisbarer vorübergehender Wohnbedarf besteht. Die Bezeichnung als Zeitmietvertrag reicht nicht aus, um Schutzregeln für dauerhaften Wohnraum zu umgehen. Unbegründete Laufzeiten und wiederholte Verträge können zu einer rechtlichen Neueinstufung führen. Dokumentieren Sie Anlass und Dauer des Aufenthalts.
Gibt es eine Mietobergrenze für einzelne Zimmer?
In amtlich ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten darf die Summe gleichzeitig vereinbarter Zimmermieten nach katalanischem Recht die zulässige Gesamtmiete der Wohnung nicht überschreiten. Die zulässige Belegung richtet sich zudem nach der Bewohnbarkeitsbescheinigung. Ob eine Obergrenze gilt, hängt auch vom früheren Mietpreis, dem Referenzindex und der Vermietersituation ab.
Welche Vermietungskosten kann ich steuerlich absetzen?
Bei der spanischen Einkommensteuer IRPF kommen unter anderem Darlehenszinsen, Erhaltungsreparaturen, Versicherungen, Gemeinschaftskosten, Verwaltungsgebühren, vom Eigentümer bezahlte Nebenkosten, die kommunale Grundsteuer IBI, bestimmte Abgaben und die steuerliche Abschreibung von Gebäude und Möbeln infrage. Die Abschreibung verteilt Anschaffungskosten über mehrere Jahre. Wertsteigernde Umbauten gelten grundsätzlich nicht als sofort absetzbare Reparaturen. Für Zinsen und Reparaturen bestehen besondere Höchstgrenzen. Kosten müssen nachgewiesen und auf die vermietete Zeit und Fläche verteilt werden.
Wann gelten 50, 60, 70 oder 90 % Steuerermäßigung?
Bei geeigneten Hauptwohnsitz-Mietverträgen vor dem 26. Mai 2023 gilt grundsätzlich weiterhin eine Kürzung von 60 %. Bei späteren Verträgen beträgt der Standardsatz 50 %. Unter bestimmten Voraussetzungen sind 60 % nach qualifizierter Sanierung innerhalb der zwei Jahre vor Vertragsschluss möglich. 70 % kommen etwa bei erstmaliger Vermietung an 18- bis 35-Jährige in einem angespannten Gebiet oder bestimmten sozialen Wohnprogrammen infrage. 90 % können gelten, wenn derselbe Vermieter dort einen neuen Vertrag abschließt und die Anfangsmiete gegenüber der aktualisierten vorherigen Miete um mehr als 5 % senkt. Jede Stufe setzt genaue Nachweise voraus. Ferienvermietungen fallen nicht darunter.
Wie viel spare ich bei 1.000 € Monatsmiete?
Bei 12.000 € Jahresmiete und 4.000 € zulässigen Kosten beträgt der Nettoertrag 8.000 €. Nach Kürzungen von 50, 60, 70 beziehungsweise 90 % verbleiben 4.000 €, 3.200 €, 2.400 beziehungsweise 800 € steuerpflichtiger Ertrag. Bei einem rein beispielhaften Grenzsteuersatz von 30 % entspräche dies 1.200 €, 960 €, 720 beziehungsweise 240 € Steuer statt 2.400 € ohne Kürzung. Die tatsächliche Belastung ergibt sich erst aus der gesamten Steuererklärung.
Was gilt für Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland?
Für Nichtansässige gilt die Steuer IRNR. Berechtigte Personen mit Wohnsitz in der EU oder bestimmten EWR-Staaten mit wirksamem steuerlichen Informationsaustausch können direkt zurechenbare, belegte Kosten berücksichtigen. Allgemeine Referenzsteuersätze liegen je nach Status bei 19 % oder 24 %. Die IRPF-Kürzungen für Wohnraummieten dürfen nicht automatisch auf die IRNR übertragen werden. Auch das Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Wohnsitzstaat ist wichtig.
Wie wird die Ferienvermietung behandelt?
Ferienunterkünfte unterliegen gesonderten lokalen Genehmigungs-, Registrierungs- und Steuerregeln. Eine Touristenlizenz bezeichnet die gegebenenfalls vorgeschriebene Berechtigung für touristische Vermietung; Eigentum allein garantiert diese nicht. Hotelähnliche Dienstleistungen können die Besteuerung verändern. Prüfen Sie vor einer Investition die Rechtslage für Lloret de Mar, Tossa de Mar und Blanes.
Kann ich zu viel gezahlte Steuern zurückfordern?
Eine Berichtigung früherer Steuererklärungen kann bei Fehlern innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist, üblicherweise vier Jahre, möglich sein. Eine Erstattung ist nicht garantiert. Bewahren Sie Rechnungen, Verträge, Zahlungsbelege und Abschreibungsberechnungen auf. Eine rückzahlbare Mietkaution ist grundsätzlich keine laufende Mieteinnahme.
AllCostaBrava unterstützt Sie bei der Einschätzung des Vermietungspotenzials Ihrer Immobilie an der Costa Brava und der Abstimmung mit qualifizierten Steuerberatern.
Häufige Fragen
Bekomme ich 90 % meiner Miete zurück?
Nein. Die 90 % beziehen sich auf eine mögliche Kürzung des steuerpflichtigen Nettoertrags.
Sind Grundsteuer und Versicherung absetzbar?
In der Regel ja, soweit sie zur Vermietung gehören und nachgewiesen werden.
Gibt es die 50-%-Kürzung bei Ferienwohnungen?
Nein, sie betrifft qualifizierte Mietverhältnisse über den dauerhaften Wohnsitz.
Kann ich eine frühere Erklärung berichtigen?
Gegebenenfalls, wenn ein Fehler vorliegt und die Frist noch läuft.
