Llogar un habitatge a la Costa Brava el 2026 requereix distingir entre residència habitual, lloguer temporal i allotjament turístic. Els propietaris residents fiscals a Espanya poden deduir despeses justificades i, en lloguers d'habitatge habitual que compleixin els requisits, reduir entre el 50 % i el 90 % el rendiment net positiu. Això no vol dir recuperar aquest percentatge dels ingressos.
Quines lleis regulen el lloguer el 2026?
La Llei d'arrendaments urbans estableix el marc dels contractes. La Llei estatal 12/2023 va introduir limitacions en zones tensionades i incentius fiscals. La Llei catalana 11/2025, vigent des del gener de 2026, reforça la regulació dels lloguers de temporada i d'habitacions. El Reial decret llei 29/2026, d'octubre, també introdueix canvis estatals sobre la temporalitat i les garanties dels arrendataris. Cal verificar-ne la vigència i la tramitació parlamentària abans de formalitzar un contracte.
Quan és legal un contracte de temporada?
Ha d'existir una necessitat temporal real i acreditable. Posar l'etiqueta «temporal» a un contracte no permet eludir les garanties de l'habitatge habitual. Les successions de contractes i les durades no justificades poden comportar la requalificació. És prudent conservar la documentació sobre la causa, les dates i la residència habitual de l'arrendatari.
Hi ha un límit per al lloguer d'habitacions?
A les zones de mercat residencial tensionat, la normativa catalana estableix que la suma de les rendes de les habitacions no pot superar la renda màxima aplicable a l'habitatge complet. També cal respectar l'ocupació admesa per la cèdula d'habitabilitat. Cal consultar la declaració vigent de zona tensionada, el contracte anterior i l'índex aplicable abans de fixar el preu.
Quines despeses es poden deduir a l'IRPF?
L'IRPF és l'impost sobre la renda de les persones físiques. Entre les despeses deduïbles, amb justificació i límits, hi ha interessos de finançament, reparacions i conservació, assegurances, comunitat, honoraris de gestió, subministraments assumits pel propietari, IBI (impost sobre béns immobles), determinades taxes i amortització fiscal de l'immoble i dels mobles. Les millores no són, habitualment, reparacions deduïbles de manera immediata. Els interessos i les reparacions tenen límits específics. Cal distribuir les despeses segons els dies i la superfície efectivament llogats.
Quina reducció fiscal correspon: 50 %, 60 %, 70 % o 90 %?
Els contractes d'habitatge habitual anteriors al 26 de maig de 2023 mantenen, en general, la reducció del 60 %. Per als contractes posteriors, la regla general és del 50 %. Pot arribar al 60 % amb determinades obres de rehabilitació acabades en els dos anys previs; al 70 % en supòsits regulats, com el primer lloguer a joves de 18 a 35 anys en zona tensionada o programes socials; i al 90 % quan el mateix arrendador signa un nou contracte en zona tensionada i redueix la renda inicial més d'un 5 % respecte de l'anterior renda actualitzada. Cada percentatge exigeix acreditar les seves condicions. El lloguer turístic no gaudeix d'aquestes reduccions.
Quant es pot estalviar amb un lloguer de 1.000 € mensuals?
Amb 12.000 € d'ingressos anuals i 4.000 € de despeses deduïbles, el rendiment net és de 8.000 €. La base després d'una reducció del 50 % seria de 4.000 €; amb el 60 %, de 3.200 €; amb el 70 %, de 2.400 €; i amb el 90 %, de 800 €. A un tipus marginal hipotètic del 30 %, l'impost atribuïble a aquestes quantitats seria de 1.200 €, 960 €, 720 € i 240 €, respectivament, enfront dels 2.400 € sense reducció. És una simulació orientativa: la quota real depèn de tota la declaració.
Què passa si el propietari viu a l'estranger?
La fiscalitat dels no residents és diferent. L'IRNR, impost sobre la renda de no residents, pot permetre deduir determinades despeses directament vinculades als ingressos a residents elegibles de la UE o de l'Espai Econòmic Europeu. Les referències generals de tipus són del 19 % i del 24 % segons la residència i les condicions legals. Les reduccions de l'IRPF per habitatge habitual no s'han d'aplicar automàticament a l'IRNR. També cal considerar els convenis de doble imposició.
El lloguer turístic segueix les mateixes regles?
No. Cal comprovar la normativa urbanística, els registres i l'habilitació turística que pertoqui. Una llicència turística és l'autorització o habilitació exigible per oferir allotjament turístic quan la normativa la requereix. Els serveis assimilables a l'hostaleria poden canviar la tributació. La reducció fiscal dels lloguers d'habitatge habitual no s'estén als turístics. Si estudieu habitatges a Lloret de Mar, Tossa de Mar o Blanes, comproveu el règim específic de cada finca.
Com es poden recuperar impostos declarats de més?
Quan hi ha un error en una declaració anterior, pot ser possible demanar-ne la rectificació dins del termini de prescripció, generalment quatre anys. No és una devolució automàtica. Conserveu factures, rebuts, contractes i justificants de pagament; diferencieu reparacions de millores i calculeu correctament l'amortització. La fiança retornable no és un ingrés ordinari.
AllCostaBrava us pot ajudar a estudiar el potencial de lloguer i la situació immobiliària de la vostra propietat a la Costa Brava, amb coordinació amb l'assessorament fiscal corresponent.
Preguntes freqüents
Hisenda em retorna el 90 % del lloguer?
No. És una reducció potencial del rendiment net subjecte a IRPF.
Puc deduir l'IBI i l'assegurança?
Generalment sí, quan corresponen a l'habitatge llogat i estan justificats.
El lloguer turístic té reducció del 50 %?
No. Aquesta reducció exigeix els requisits del lloguer d'habitatge habitual.
Puc reclamar una deducció d'anys anteriors?
Pot ser possible si hi havia un error i l'exercici no ha prescrit.
