Alquilar una vivienda en la Costa Brava en 2026 exige distinguir entre residencia habitual, alquiler temporal y alojamiento turístico. Para los propietarios residentes fiscales en España, el alquiler habitual puede permitir deducir gastos justificados y aplicar reducciones del 50 % al 90 % sobre el rendimiento neto positivo, si se cumplen los requisitos legales. Estas reducciones no equivalen a una devolución directa de ese porcentaje del alquiler.
¿Qué leyes afectan al propietario en 2026?
La Ley de Arrendamientos Urbanos regula los contratos residenciales; la Ley estatal 12/2023 introdujo límites de renta en zonas tensionadas e incentivos fiscales. Cataluña aprobó la Ley 11/2025, aplicable desde enero de 2026, que refuerza el control de alquileres temporales y por habitaciones. Además, el Real Decreto-ley 29/2026, de octubre, introduce cambios estatales recientes sobre la justificación de la temporalidad, los alquileres de habitaciones y otras garantías. Antes de firmar, conviene comprobar el texto vigente y su situación parlamentaria, especialmente por tratarse de un decreto-ley.
¿Qué cambia para los alquileres temporales y por habitaciones?
La temporalidad debe responder a una necesidad real y acreditable del inquilino, no ser una etiqueta para evitar las protecciones del alquiler habitual. Los contratos sucesivos y las duraciones injustificadas pueden provocar su consideración como vivienda habitual. En zonas tensionadas, la suma de rentas por habitaciones no puede superar el máximo aplicable al alquiler de la vivienda completa, conforme a la normativa catalana. Conviene documentar el motivo de la estancia, las fechas y la ocupación permitida por la cédula de habitabilidad.
¿Cómo saber si el alquiler tiene un precio máximo?
Hay que verificar si el municipio y la vivienda están sujetos a la declaración vigente de zona de mercado residencial tensionado. La renta anterior, la condición de gran tenedor y el índice de referencia pueden modificar el límite. No debe anunciarse un precio basándose únicamente en comparables del portal inmobiliario. Para viviendas en Lloret de Mar, el estudio del contrato anterior y del régimen aplicable es especialmente importante.
¿Qué gastos puede deducir un propietario residente?
En el IRPF, impuesto sobre la renta de las personas físicas, pueden deducirse los gastos necesarios para obtener ingresos del alquiler, debidamente justificados y dentro de sus límites legales: intereses y financiación; reparaciones y conservación; honorarios de gestión; seguros; suministros pagados por el propietario; comunidad; IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles); determinadas tasas; gastos jurídicos y amortización fiscal del inmueble y mobiliario. La amortización no es un pago actual, sino una deducción calculada según reglas tributarias. Las ampliaciones y mejoras no se deducen normalmente como reparación inmediata: suelen incorporarse al valor amortizable.
Los intereses y reparaciones están sujetos a límites específicos y posibles compensaciones futuras. Los gastos deben imputarse al período y proporción de superficie alquilados. Guarde facturas, justificantes bancarios y contratos. El depósito de garantía o fianza, cuando deba devolverse, no es ingreso ordinario del propietario.
¿Qué reducción del IRPF se aplica: 50 %, 60 %, 70 % o 90 %?
Para contratos de vivienda habitual anteriores al 26 de mayo de 2023, en general se mantiene la reducción del 60 % si se cumplen los requisitos. Para contratos desde esa fecha, la reducción general es del 50 %. Puede ser del 60 % si hubo rehabilitación cualificada terminada dentro de los dos años anteriores; del 70 % en supuestos regulados, como el primer alquiler en zona tensionada a inquilinos de 18 a 35 años o determinados programas sociales; y del 90 % en una zona tensionada si el mismo propietario formaliza un nuevo contrato rebajando la renta inicial más del 5 % frente a la anterior renta actualizada. Son requisitos acumulativos en cada modalidad, no opciones a libre elección.
Estas reducciones se aplican al rendimiento neto positivo del alquiler destinado a vivienda habitual, no al alquiler turístico ni automáticamente a contratos de temporada.
¿Cuánto dinero se ahorra realmente? Ejemplo con 1.000 € al mes
Supongamos ingresos anuales de 12.000 € y gastos deducibles de 4.000 €. El rendimiento neto sería 8.000 €. Con reducción del 50 %, tributarían 4.000 €; con el 60 %, 3.200 €; con el 70 %, 2.400 €; y con el 90 %, 800 €. Si, solo para ilustrar, el tipo marginal efectivo sobre esta renta fuera del 30 %, el impuesto asociado sería respectivamente 1.200 €, 960 €, 720 € y 240 €, antes de considerar otros factores personales. Sin reducción, la cifra ilustrativa sería 2.400 €. El ahorro fiscal no es un reembolso automático: depende de la declaración completa y de las retenciones o pagos realizados.
¿Y si el propietario vive fuera de España?
El régimen cambia. En el impuesto sobre la renta de no residentes, IRNR, los residentes en determinados países de la UE o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información pueden deducir gastos directamente vinculados y documentados, mientras que otros no residentes suelen tributar sobre ingresos brutos. Las tasas generales de referencia son del 19 % para los primeros supuestos y del 24 % para los demás, sujetas a la legislación y convenios aplicables. No debe trasladarse automáticamente la reducción del IRPF del 50–90 % al IRNR. Un propietario extranjero debe revisar también sus obligaciones en su país de residencia.
¿Se puede deducir lo mismo en alquiler turístico?
No. El alquiler turístico requiere revisar la habilitación urbanística, el registro y las obligaciones autonómicas y municipales. Su tributación puede ser distinta, especialmente cuando se prestan servicios propios de hostelería. Las reducciones residenciales del IRPF no corresponden al alquiler vacacional. En Tossa de Mar y Blanes, la situación municipal de cada inmueble importa tanto como su atractivo comercial. Una licencia turística es la autorización o habilitación exigible para el uso turístico cuando proceda; no debe presumirse que toda vivienda puede obtenerla.
¿Qué debe revisar el propietario antes de declarar?
Identifique su residencia fiscal y el tipo de contrato; compruebe si hay límite de renta; clasifique facturas entre reparaciones y mejoras; calcule amortización y períodos alquilados; conserve documentos de pagos y garantías; y verifique si cumple una reducción específica. Si se pretende recuperar impuestos de ejercicios anteriores, una rectificación de autoliquidación puede ser posible dentro de los plazos legales, normalmente cuatro años, pero no implica devolución garantizada. Un asesor debe comprobar cada ejercicio y evitar duplicar deducciones.
Para valorar el alquiler de su vivienda en la Costa Brava y preparar una estrategia compatible con la normativa, contacte con AllCostaBrava.
Preguntas frecuentes
¿Me devuelve Hacienda el 90 % del alquiler?
No. El 90 % es una reducción potencial del rendimiento neto sujeto a IRPF, no del alquiler cobrado ni del impuesto pagado.
¿Puedo deducir el IBI y el seguro?
Generalmente sí, si corresponden al inmueble alquilado, están justificados y se imputan correctamente.
¿El alquiler turístico tiene reducción del 50 %?
No, la reducción residencial se reserva a los alquileres que cumplen los requisitos de vivienda habitual.
¿Puedo recuperar impuestos de años anteriores?
Puede solicitar una rectificación cuando exista un error favorable y el ejercicio no haya prescrito; la devolución depende del resultado y de su situación fiscal.
